La venta de la nuda propiedad con reserva del usufructo, una alternativa más segura a la hipoteca inversa

• A diferencia de la hipoteca inversa, la venta de la nuda propiedad no deja “herencias envenenadas” respecto las cuotas pendientes de pago con el banco, lo que supone una ventaja para sus herederos
• La compraventa de la nuda propiedad con reserva del usufructo vitalicio representa una forma de ingresos más segura, a la vez que una oportunidad de inversión a medio-largo plazo por los descuentos sobre el precio de tasación de dichos inmuebles

La incertidumbre que planea sobre el futuro de las pensiones, sumado a la inestabilidad económica provocada por la COVID-19, está provocando que cada vez más las personas cercanas a la edad de jubilación se planteen maneras de complementar económicamente la cuota de su pensión.

“La hipoteca inversa es una de esas opciones, pues el banco paga al propietario una cantidad que puede retribuirse en formato mensual, pero tiene sus riesgos por el tipo de herencia envenenada que pueda dejar a los herederos respecto la cuota pendiente de pago”, ha explicado Abel Marín, autor del libro “Protege tu herencia” y socio abogado de uno de los principales bufetes del país, Marín & Mateo Abogados.

En este sentido, el abogado apunta a la compraventa de la nuda propiedad y el usufructo vitalicio como manera más segura de conseguir dichos ingresos y sin cambiar de vivienda, puesto que los futuros propietarios conservan la titularidad de la propiedad, y los inquilinos el derecho de uso, mientras vivan. Además, no requiere una edad mínima para ejecutarla, como sí sucede en la hipoteca inversa: 65 años.

“Los propietarios venden la vivienda, generando unos ingresos extras, y pueden seguir disfrutando de ella hasta la fecha de fallecimiento. La nuda propiedad, por su parte, se puede vender, incluso hipotecar, pero el nuevo propietario no la puede usar ni alquilar, factores que se tienen en cuenta a la hora de negociar el precio de la propiedad”, ha explicado el abogado.

Sobre el funcionamiento de esta operación, lo habitual es recibir una entrada inicial sobre el valor del bien, y una renta mensual de forma vitalicia o, en algunos casos, temporal. “También, hay un sistema muy similar y muy usual en otros países avanzados, y es lo que comercialmente se denomina la vivienda inversa, que no deja de ser la venta de la propiedad y quedarse de inquilino, con contrato de arrendamiento a muy largo plazo”, señala Marín, y añade que este modelo de vivienda inversa también tiene sus ventajas pero requeriría un artículo más extenso.

La compra de nuda propiedad, una oportunidad para inversores
La compra de la nuda propiedad, más allá de contribuir en el aspecto social, es también una oportunidad de inversión a medio – largo plazo: “Una forma de inversión necesaria en nuestra sociedad y que en el futuro irá creciendo, pues el riesgo de quiebra del sistema de pensiones es evidente, y permite acceder a la propiedad del inmueble con descuentos sobre su precio de tasación”, ha comentado Marín.

Dado que en este tipo de operación el inversor no puede acceder a la vivienda hasta que el usufructuario fallezca, la edad del vendedor o vendedores, su estado de salud o el estado del inmueble serán factores que influirán en el acuerdo sobre el precio de venta.

“El inversor hará un estudio de todos estos factores y calculará una horquilla de la esperanza de vida del propietario y realizará una valoración del inmueble. En función de esos factores, ofrecerá una cantidad al propietario por su nuda propiedad, lo que determinará sus ingresos extra”, ha analizado el abogado.

Sin embargo, hay otras maneras de recuperar lo invertido, en caso de falta de liquidez por parte del inversor: “Se puede vender la nuda propiedad a un tercero y recuperar la inversión. El nuevo nudo propietario seguirá pagando la renta y conseguirá el pleno dominio cuando se extinga el usufructo, con la muerte del usufructuario”.