Madrid, Barcelona y Palma aglutinan los 10 distritos más caros de España, por encima de los 5.700 euros por metro cuadrado
- precio de una vivienda de 90 m² en Retiro (884.434 €), se podrían adquirir tres inmuebles similares en distritos como La Latina (276.100 €) o Carabanchel (270.296 €)
- «Existen distritos donde el precio medio por metro cuadrado se sitúa en niveles que solo están al alcance de segmentos de población con alto poder adquisitivo. Esto genera tensiones evidentes en el acceso a la vivienda para residentes con ingresos medios», señala el director de Estudios de pisos.com, Ferran Font
El mercado de la vivienda en las principales ciudades españolas muestra diferencias significativas entre distritos de una misma urbe. Según los datos de nueve ciudades españolas recopilados por pisos.com, el panorama en cuanto a precios de venta es bastante heterogéneo. Madrid, Barcelona, Palma, Bilbao, Málaga, Valencia, Sevilla, Alicante y Zaragoza concentran 116 distritos, y la capital española es la que reúne los más caros del país.
Los diez distritos más caros quedan configurados de la siguiente manera: Retiro en Madrid (9.827 €/m²), Chamberí en Madrid (8.744 €/m²), Salamanca en Madrid (8.425 €/m²), Centro en Madrid (7.667 €/m²), Chamartín en Madrid (7.540 €/m²), Eixample en Barcelona (6.638 €/m²), Sarrià-Sant Gervasi en Barcelona (6.549 €/m²), Les Corts en Barcelona (6.306 €/m²), Ponent en Palma (6.152 €/m²) y Centre en Palma (5.754 €/m²).
La hegemonía madrileña es evidente, con cinco distritos que superan los 7.500 €/m2. Le siguen Barcelona con tres representantes en el top 10 y Palma con dos, lo que refleja la fortaleza del mercado balear en el contexto insular. «Madrid se consolida como la ciudad con mayor concentración de distritos de alto valor no solo por una cuestión de capitalidad, sino por una demanda estructural que combina residencia, actividad económica y un mercado de inversión muy activo», advierte Font.
En el extremo opuesto del ranking, los diez distritos con precios más bajos son: Zona Norte en Alicante (995 €/m²), Cerro Amate en Sevilla (1.260 €/m²), Santa Isabel-Movera en Zaragoza (1.181 €/m²), Barrios Rurales del Norte en Zaragoza (1.212 €/m²), Casetas-Garrapinillos-Monzalbarba en Zaragoza (1.239 €/m²), Partidas de Alicante (1.564 €/m²), Este-Alcosa-Torreblanca en Sevilla (1.570 €/m²), Villafranqueza-Tángel en Alicante (1.599 €/m²), Norte en Sevilla (1.617 €/m²) y Pobles de l’Oest en Valencia (1.619 €/m²).
Zaragoza destaca con tres distritos entre los más económicos, seguida de Alicante y Sevilla. Font señala que «estos datos reflejan realidades urbanas muy diferentes. En algunos casos se trata de zonas periféricas o con menor dotación de servicios, pero también encontramos distritos con buena conectividad que ofrecen opciones más accesibles para la población local».
La polarización del mercado urbano
Un dato significativo del análisis es que 17 distritos de los 116 analizados presentan precios superiores a los 5.000 €/m², concentrados principalmente en Madrid, Barcelona y Palma. «Estamos hablando de distritos donde el precio medio por metro cuadrado se sitúa en niveles que solo están al alcance de segmentos de población con alto poder adquisitivo. Esto genera tensiones evidentes en el acceso a la vivienda para residentes con ingresos medios», advierte Font. Por el contrario, solo un distrito se sitúa por debajo de los 1.000 €/m²: Zona Norte en Alicante, con 995 €/m².
Esta polarización refleja la existencia de dos mercados claramente diferenciados dentro de las ciudades españolas. «La brecha entre distritos céntricos y distritos periféricos se ha acentuado en los últimos años. Mientras que los primeros mantienen una demanda constante alimentada por inversión nacional e internacional, los segundos ofrecen alternativas más asequibles, pero con menor revalorización«, analiza el portavoz de pisos.com.
El ejemplo de Madrid: diferencias dentro de la misma ciudad
La capital española ilustra perfectamente esta disparidad interna. Con el precio de una vivienda de 90 m² en Retiro (884.434 €), se podrían adquirir tres inmuebles similares en distritos como La Latina (276.100 € por vivienda) o Carabanchel (270.296 € por vivienda). Esta diferencia del 300% dentro de una misma ciudad evidencia la importancia de la localización como factor determinante del precio.
«Madrid es un claro ejemplo de cómo la variable geográfica multiplica el valor del metro cuadrado. Hablamos de una ciudad donde conviven realidades inmobiliarias radicalmente distintas, y donde la ubicación marca la diferencia entre acceder o no al mercado», subraya Ferran Font. La distancia entre Retiro y Villaverde, el distrito más barato de Madrid (2.163 €/m²), supera los 7.600 €/m², una brecha que se traduce en más de 690.000 euros de diferencia para una vivienda de 90 metros cuadrados.
Distrito más caro por ciudad
Al analizar el panorama por ciudades, los distritos más cotizados de cada una de las nueve urbes analizadas en octubre de 2025, según los datos de pisos.com, son los siguientes:
- Madrid: Retiro 9.827 €/m²
- Barcelona: Eixample 6.638 €/m²
- Palma: Ponent 6.152 €/m²
- Bilbao: Abando 5.175 €/m²
- Málaga: Centro 4.936 €/m²
- Valencia: L’Eixample 4.473 €/m²
- Sevilla: Triana 3.607 €/m²
- Alicante: Playas 3.306 €/m²
- Zaragoza: La Almozara 2.785 €/m²
«Este mapa de precios por distritos nos habla de la complejidad del mercado inmobiliario español. No podemos hablar de un único mercado, sino de múltiples realidades que coexisten. El desafío para los próximos años será garantizar opciones de vivienda digna en todas las zonas urbanas, especialmente en aquellas donde los precios han alcanzado niveles que excluyen a amplios sectores de la población», concluye Font.
