La nulidad de la comisión de apertura depende de si el banco prestó efectivamente un servicio previo a la firma de la hipoteca

  • La comisión se apertura de una hipoteca puede ser considerada cláusula abusiva en el caso de que se haya cobrado sin que se haya prestado un servicio previo a la firma de la operación. El banco deberá acreditar que previo a la firma del préstamo realizó un estudio de riesgo, tanto del cliente como de la operación financiera
  • A efectos prácticos, la comisión de apertura suele ser entre el 0,5% y el 1% del capital total prestado, por lo que éstas suelen oscilar entre los 1.200-3.000 euros, dependiendo del importe de la hipoteca

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En casi todas las hipotecas existe una comisión de apertura a abonar en el momento de constituir el préstamo hipotecario. A efectos prácticos, la comisión de apertura suele ser entre el 0,5% y el 1% del capital total prestado, por lo que éstas suelen oscilar entre los 1.200-3.000 euros, dependiendo del importe de la hipoteca. No obstante, la comisión de apertura de la hipoteca, en ciertos casos, puede ser considerada abusiva. Existen sentencias que así la han declarado al considerar que realmente no corresponden a ningún servicio efectivo de la entidad y, por supuesto, no suponen un negocio diferenciado al préstamo en sí solicitado.

En este sentido, desde hace unos meses la comisión de apertura está siendo combatida por los Tribunales, quienes declaran su nulidad y proceden a la devolución de las cantidades a favor de los clientes por considerar que se trata de una cláusula abusiva del calibre de las cláusulas suelo o los gastos hipotecarios. Es precisamente por la falta de transparencia y abuso que las recientes resoluciones anulan la cláusula y proceden a la devolución de lo cobrado a los clientes por la aplicación de esta comisión, la cual los consumidores asumían a la hora de pedir un préstamo hipotecario sin negociación alguna de su contenido. Así, las entidades bancarias han acabado siendo condenadas a la devolución a favor del cliente de los importes cobrados por dicho concepto, más los intereses legales correspondientes.

Hasta la fecha se han pronunciado muchos y diversos Juzgados y Tribunales acerca de la nulidad de la comisión de apertura, destacando el Juzgado especializado de Barcelona (JPI 50) en su Sentencia nº 304/2017; la Audiencia Provincial de Asturias (Sección 6ª), Sentencia 2-02-2018; y la Audiencia Provincial de Zaragoza (Sección 5ª), Auto 5.01.2017. Todas tienen en común que la entidad bancaria no justificó a qué correspondía dicha cantidad abonada en concepto de comisión de apertura, a qué servicios efectivos prestados se refería, ni el coste concreto de los mismos. En cambio, establece una cuantía sin justificación dependiendo del capital prestado y no a los servicios que presta en cada préstamo concreto. Esto genera un desequilibrio en derechos y obligaciones entre las partes en perjuicio del consumidor.

Es importante destacar que no todos los casos son considerados de esta forma, y que una comisión de apertura no siempre será declarada como abusiva. Lo que primero deberá estudiarse es si se trata de una cláusula nula por haber cobrado una comisión por un servicio que no se prestó. De esta forma, el banco deberá acreditar que previo a la firma del préstamo realizó un estudio de riesgo, tanto del cliente como de la operación financiera”, indica Estel Romero, abogada especialista en Derecho Bancario de Sanahuja Miranda.

Así, en el caso en el que el banco pueda acreditar que realizó esa actividad previa, lo más probable es que se pierda el juicio. Por esta misma razón es de suma importancia que antes de proceder, se realice un estudio de cada caso. Solo así será posible analizar las posibilidades de éxito de cada reclamación de la comisión de apertura.

Sobre Sanahuja & Miranda
Sanahuja Miranda es un reconocido despacho de abogados fundado en 1980. Cuenta con más de 38 años de experiencia y un equipo de 60 empleados de los que más de 45 son profesionales cualificados, abogados y economistas especializados en todas las áreas relativas al asesoramiento integral a particulares y empresas, y habiéndose posicionado como un despacho de referencia.

En particular, cuentan con capacidad y gran experiencia en asuntos relacionados con derecho bancario y abusos y malas prácticas bancarias, contratos de compraventa, ejecución de avales de cantidades anticipadas para la adquisición de bienes inmuebles en construcción (Ley 57/1968), responsabilidades de los diferentes agentes de la construcción, así como del promotor y constructor, y defensa de ejecuciones hipotecarias, seguros de vida, entre otras.

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