El Proyecto de Ley para fomentar el alquiler faculta al dueño a demandar tras el primer impago

La Cámara y Cuatrecasas G. P. analizan la situación de los arrendamientos, su conflictividad, morosidad, la aplicación de los contratos y su marco fiscal

Alicante, 08/03/2013
El Gobierno quiere dotar al parque de viviendas de alquiler en España de mayor movimiento. El Ejecutivo tiene presente los tres millones de viviendas vacías en el país, un problema patente en la Comunidad Valenciana, y su repercusión negativa en la economía.

Para resolver este lastre, las Cortes tramitan un nuevo Proyecto de Ley que trata de fomentar el alquiler. Una de las medidas recogidas en el texto faculta al propietario a demandar al inquilino tras el primer mes impagado.

Toda esta problemática ha sido analizada en la jornada de la Cámara de Comercio de Alicante y Cuatrecasas, Gonçalves Pereira, bajo el título “Arrendamientos urbanos y su nuevo marco legal”. Situación de los arrendamientos, conflictividad, novedades legislativas, aplicación de los contratos y sus aspectos fiscales han sido asuntos tratados en las ponencias de los abogados Oscar Peñalver, coordinador de contencioso del bufete, Begoña González, asociada de ese departamento, y José García Aracil, de la sección financiara y tributaria del despacho en Alicante.

Tras la presentación de la sesión en la tarde de ayer, a cargo de María José Sebastia, jefa de la división de Comercio y Servicios de la Cámara, Peñalver repasó las estadísticas, con 30.036 sentencias sobre procedimientos de arrendamiento en 2009, 29.579 resoluciones en 2010 y 24.626 hasta octubre de 2011. El 95% de esos pleitos se estiman por falta de pago de la renta.

El plazo para resolver los juicios de arrendamiento y zanjar la controversia entre propietario y arrendatario ha mejorado, según la experiencia de estos abogados. En los Juzgados de Alicante es de 3 – 4 meses, mientras que en partidos como Torrevieja o Novelda, se alarga a 12 meses.

Duración de los contratos, su cuantía y actualización de la fianza tras los primeros años de arrendamiento han sido otros aspectos tratados. Una de las preguntas del público se ha interesado por la posible legalidad del pago por adelantado de un año de renta, propuesto por un inquilino, a cambio de la rebaja en el precio. Según la respuesta, la ley sólo contempla el abono de un mes por adelantado.

Begoña González ha explicado las reformas legislativas de 2009 y 2011 y sus herramientas para agilizar el contexto del alquiler. Ha avanzado las claves del nuevo Proyecto de Ley que tramitan las Cortes para dar flexibilidad al mercado de la vivienda de alquiler como alternativa real al mercado de la casa en propiedad. Para el Gobierno, la ocupación de buena parte de los tres millones de domicilios ahora sin uso proporcionaría liquidez a la economía de sus propietarios. Éstos demandan, a su vez, mayores garantías a la hora de contratar para, si surge la morosidad, que el sistema proporcione soluciones rápidas. Los alquileres con rentas asequibles también influirían para favorecer la movilidad de los trabajadores.

José García Aracil, asociado experto en materia fiscal y tributaria de Cuatrecasas G. P., ha expuesto el régimen fiscal aplicable en los alquileres desde la óptica del IVA, IRPF, Impuesto de Sociedades y Patrimonio. La casuística del promotor de viviendas que decide alquilar su stock ha sido especialmente examinada, pues si alquila sin opción a compra puede incurrir en un serio quebranto económico, ya que la Administración puede exigirle el IVA soportado por la construcción. Para evitar estos perjuicios, ha aconsejado el asesoramiento a cargo de profesionales a la hora de rubricar contratos sobre la materia.

Decenas de preguntas, con la exposición de casos reales, han sido planteadas por los asistentes, lo que ha permitido un interesante diálogo en el auditorio. El seguro de impago de alquileres, la explotación del inquilino de parte de la vivienda como negocio (masajista, abogado, etc), los arbitrajes, las obra de mejora en la casa que molestan al inquilino y su posible compensación, los recibos sin pagar y los cortes de electricidad y agua, la empresa que en un mismo domicilio alquilado tiene registradas varias sociedades, han sido algunas de las cuestiones debatidas.